На что собственникам помещений стоит обратить внимание, выбирая специальный счет для формирования фонда капитального ремонта
Способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете дает собственникам помещений в многоквартирном доме значительно больше возможностей для принятия самостоятельных решений по ремонту своего дома (когда проводить капитальный ремонт? каким должен быть капитальный ремонт? кто будет выполнять работы?), но и налагает на собственников ответственность за своевременное проведение капитального ремонта. При способе «общий котел» собственники помещений могут ни о чем не заботиться (кроме того, чтобы в срок уплачивать взносы на капитальный ремонт), потому что решение всех вопросов и ответственность за проведение ремонта лежит на региональном операторе.
Принимая решение о выборе специального счета для формирования фонда капитального ремонта собственникам помещений, имеет смысл обратить внимание на следующие вопросы.
Ближайший срок, на который региональной программой запланирован капитальный ремонт в доме. Будет ли у собственников помещений к этому времени возможность самостоятельно решить вопросы финансирования ремонта?
Региональной программой определены предельные сроки проведения работ по капитальному ремонту, которые должны обеспечить собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете (ч. 1 ст. 168 ЖК РФ). Поэтому необходимо оценить, будут ли собственники располагать необходимыми средствами в фонде капитального ремонта к сроку первого ремонта. Не обязательно за счет установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт. Собственники могут установить более высокий размер взноса, принять решение о привлечении кредита (ожидается, что в ближайшие годы система кредитования капитального ремонта заработает). Может быть, есть возможность получить субсидию на проведении капитального ремонта. Если есть сомнения, что удастся самим решить вопрос с финансированием первого ремонта, выбирать специальный счет рискованно. Если собственники не проведут в установленный программой срок необходимый ремонт, решением органов местного самоуправления фонд капитального ремонта со специального счета передадут региональному оператору (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).
Насколько сплочены и единодушны собственники помещений в доме? Способны ли они принимать совместно большое количество решений?
В отличие от способа «общий котел», собственникам помещений, выбравшим способ «специальный счет», необходимо на общем собрании принимать решения по большому количеству различных вопросов, связанных с капитальным ремонтом, начиная с выбора способа формирования фонда капитального ремонта, владельца специального счета, банка, в котором он будет открыт, определения лица, которое будет выставлять собственникам платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт, и до организационных вопросов проведения капитального ремонта (кому заказать проектную документацию, кто и как будет выбирать подрядчика для проведения работ, как осуществлять приемку работ) и вопросов финансирования ремонта. Практически все эти вопросы для решения требуют 2/3 голосов от всех голосов собственников помещений в доме. Оцените, как люди в доме относятся к общим собраниям, есть ли возможность привлечь к голосованию (в том числе в заочной форме) большинство собственников. Если значительная доля собственников не участвует в голосовании или собственники расколоты на противоборствующие группы, велик риск, что необходимые решения, связанные с формированием фонда капитального ремонта на специальном счете, с организацией ремонта приняты не будут, а значит, провести ремонт в установленные сроки не удастся, что приведет к потере специального счета.
Есть ли в доме актив, способный взять на себя организационные вопросы?
Способ «специальный счет» требует неоднократного проведения общего собрания для принятия решений на разных этапах реализации способа. Созыв и проведение общего собрания – это большая организационная работа, которую обычно берет на себя правление товарищества собственников жилья (жилищного кооператива), совет многоквартирного дома. Для подготовки отдельных решений общего собрания необходимы специалисты (юристы, экономисты, инженеры-строители…), которых актив дома должен постараться найти и привлечь из собственников помещений, если они согласятся поработать в общих интересах. После принятия собранием решений потребуются действия для претворения их в жизнь… Если актив собственников помещений уже сформировался или формируется и есть уверенность, что большое число собственников помещений готово ему помогать и вообще участвовать в общих делах дома, это хорошая предпосылка для выбора специального счета.
Есть ли у собственников желание делать ремонты в более ранние сроки, в большем объеме, лучшего качества?
Региональный оператор обеспечивает проведение «стандартного» капитального ремонта, он ограничен установленными перечнем работ, сроками, предельной стоимостью услуг и работ. Если собственники помещений в доме заинтересованы в индивидуальных решениях для своего дома, в проведении ремонта раньше, чем установлено региональной программой, потому что необходимость в ремонте уже существует, в проведении дополнительных работ, энергосберегающих мероприятий, в использовании лучших материалов, технологий… Тогда специальный счет – лучший выбор.
Насколько дисциплинировано собственники помещений вносят обязательные платежи?
Для специального счета особенно важно, чтобы собственники помещений своевременно и в полном объеме вносили взносы на капитальный ремонт. Если часть собственников помещений в доме имеет задолженность по оплате жилищных и коммунальных услуг, велика вероятность, что они будут иметь долги и по уплате взноса на капитальный ремонт. А это означает, что фонд капитального ремонта не будет формироваться в полном объеме, что создаст проблемы с финансированием капитального ремонта за счет средств на специальном счете (а также и с привлечением кредита для капитального ремонта). Кроме того, при установлении органом жилищного надзора того, что фонд капитального ремонта на специальном счете составляет менее 50% процентов от начисленных сумм взносов, и в течение 5 месяц задолженность не будет погашена, фонд капитального ремонта со специального счета передадут региональному оператору в «общий котел» (ч. 10 ст. 173 ЖК РФ).
Отношения с управляющей организацией. Есть ли у собственников помещений возможность привлечь ее к решению вопросов формирования фонда капитального ремонта, планирования и организации ремонта?
Организация системы капитального ремонта с использованием специального счета требует присутствия юридического лица, которое по поручению собственников возьмет на себя обязанности по открытию и ведению специального счета, начислению взносов на капитальный ремонт, учету поступления взносов и применению мер к должникам, заключению договоров на оказание услуг и выполнение работ, контроль за исполнением договоров и т.д. Хороший вариант, когда эти обязанности выполняет организация, управляющая многоквартирным домом. Но для этого управляющая организация должна согласиться выполнять эти дополнительные обязанности за приемлемую для собственников помещений цену. А собственники должны доверять своей управляющей организации. Конечно, можно обратиться для открытия специального счета и к региональному оператору. Но тогда надо подумать, как организовать все остальные необходимые действия, начиная с выставления платежных документов для уплаты взносов на специальный счет.
Есть ли у собственников помещений возможность получить поддержку (информационную, методическую, финансовую) региональных органов власти, органов местного самоуправления?
При выборе и реализации способа «специальный счет» собственникам помещений приходится сталкиваться со многими вопросами, помощь в решении которых могут региональные и местные власти. Реальная возможность получить такую помощь – хорошая предпосылка для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.
Размещено 09.01.2017 11.00
